Il certificato di agibilità è fondamentale per la commerciabilità di un immobile. Scopri le conseguenze di una vendita senza agibilità e le tutele per l’acquirente.
Quando si acquista un immobile, uno degli aspetti essenziali da verificare è la presenza del certificato di agibilità. Questo documento garantisce che il bene rispetti i requisiti di sicurezza, salubrità e risparmio energetico; perciò è indispensabile per il suo utilizzo e la sua commerciabilità. Ma cosa succede in caso di compravendita di un immobile senza agibilità? Il venditore è responsabile? L’acquirente ha diritto a un risarcimento? Approfondiamo la questione per capire quali sono le regole, le tutele legali e le possibili conseguenze.
Cos’è il certificato di agibilità e a cosa serve?
Il certificato di agibilità attesta che un immobile è conforme alle norme di sicurezza, igiene e risparmio energetico; esso pertanto ne consente l’utilizzo legittimo. La richiesta di tale documento spetta a chi ha ottenuto il permesso di costruire o ha presentato la SCIA, ed è obbligatorio in caso di nuove costruzioni, ricostruzioni o ristrutturazioni rilevanti.
In passato si distingueva tra abitabilità (per le case) e agibilità (per gli edifici con altra destinazione d’uso), ma oggi il Testo Unico dell’Edilizia (d.P.R. 380/2001) ha uniformato il concetto, eliminando ogni differenza terminologica. Dal 2016, con il Decreto SCIA 2, il rilascio del certificato è stato semplificato attraverso la Segnalazione certificata di agibilità (SCA), un’autocertificazione che consente l’immediato utilizzo dell’immobile.
Il decreto “Salva Casa” e le novità sull’agibilità
Il Decreto Salva Casa (D.L. 69/2024, convertito in L. 105/2024) ha introdotto diverse modifiche in ambito edilizio, incidendo anche sul concetto di agibilità. Tra le principali novità, si segnala:
l’abbassamento della superficie minima dei monolocali: 20 mq per una persona, 28 mq per due persone;
l’abbassamento dell’altezza minima interna: da 2,7 metri a 2,4 metri in caso di ristrutturazioni.
Inoltre vengono ampliate le tolleranze costruttive: la riforma consente variazioni fino al 6% per gli appartamenti fino a 60 mq.
Cosa succede se un immobile viene venduto senza agibilità?
La legge stabilisce che il certificato di agibilità rientra tra i documenti che il venditore deve consegnare all’acquirente, salvo diverso accordo tra le parti. Se il venditore non provvede alla consegna del certificato e non è stato pattuito un esonero da tale obbligo, l’acquirente può chiedere:
• la risoluzione del contratto per inadempimento del venditore;
• un risarcimento danni per la ridotta commerciabilità del bene;
• una riduzione del prezzo in proporzione alla svalutazione dell’immobile.
L’assenza di agibilità comporta la nullità del contratto?
In passato, parte della giurisprudenza riteneva che la vendita di un immobile privo di agibilità fosse nulla per illiceità dell’oggetto. Tuttavia, questa tesi è stata superata. La Cassazione ha chiarito che l’assenza di agibilità non rende invalido il contratto, ma configura un inadempimento del venditore, che può giustificare la risoluzione o il risarcimento danni.
In particolare, se l’immobile non è utilizzabile per lo scopo per cui è stato acquistato, si configura una consegna di un bene diverso da quello pattuito.
Secondo tale impostazione, l’agibilità costituisce infatti requisito giuridico essenziale del bene compravenduto, poiché vale a incidere sull’attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico-sociale, assicurandone il legittimo godimento e la sua commerciabilità. L’assenza di agibilità incide pesantemente sull’uso che la parte acquirente si aspetta dal bene compravenduto (Cass. civ., sent. 23 gennaio 2009, n. 1701).
La responsabilità del venditore e la tutela dell’acquirente
Il venditore di un immobile destinato ad abitazione ha l’obbligo di consegnare il certificato di agibilità. In assenza di tale documento, l’immobile non può essere venduto e l’acquirente può agire per ottenere la risoluzione del contratto o un risarcimento.
Di recente, la Cassazione ha ribadito che la mancata consegna del certificato di agibilità non determina la risoluzione automatica del preliminare di vendita immobiliare. Per ottenere la risoluzione del contratto occorre che l’inadempimento sia “di non scarsa importanza”. Spetta al giudice verificare in concreto la gravità dell’inadempimento in relazione al godimento e alla commerciabilità del bene. Inoltre, in caso di inadempimento reciproco, il giudice deve valutare il comportamento delle parti e individuare chi si sia reso responsabile delle violazioni più rilevanti (Cass. civ., sent. 11 febbraio 2022, n. 4467).
Secondo la Cassazione, il venditore di un immobile destinato ad abitazione ha l’obbligo di consegnare all’acquirente il certificato di agibilità, senza il quale l’immobile stesso è incommerciabile. La violazione di tale obbligo può legittimare sia la domanda di risoluzione del contratto, sia quella di risarcimento del danno, sia l’eccezione d’inadempimento.
In assenza di esplicite previsioni contrattuali, l’obbligo di procurare l’ottenimento dell’agibilità continua a gravare sull’alienante, configurandosi il trasferimento di immobile non munito dei requisiti per ottenere l’agibilità come un trasferimento di aliud pro alio, con conseguente esperibilità dell’azione di risoluzione ex art. 1453 cod. civ. entro il termine di prescrizione decennale.
In una recente sentenza (Cass. civ., sent. 21 novembre 2022, n. 34211) la Cassazione ha riaffermato un altro aspetto importante: la mancata consegna del certificato di agibilità non può essere sanata dalla circostanza che il venditore, al momento della stipula, avesse già presentato una domanda di condono per sanare l’irregolarità amministrativa dell’immobile.
Il venditore di un bene immobile destinato ad abitazione, in assenza di patti contrari, ha l’obbligo di dotare tale bene della licenza di agibilità senza della quale esso non acquista la normale attitudine a realizzare la sua funzione economico-sociale.
Tale requisito giuridico è essenziale ai fini del legittimo godimento e della commerciabilità del bene, e non può essere sostituito dalla definizione della pratica di condono. Infatti, chi acquista un immobile, salvo che sia reso espressamente edotto della esistenza di qualche problema amministrativo o urbanistico, ha diritto alla consegna di un appartamento in tutto conforme alle leggi, ai regolamenti e al titolo edilizio.
Di conseguenza – afferma la Cassazione – la mancata agibilità configura un inadempimento che, “sebbene non sia tale da dare necessariamente luogo a risoluzione del contratto, può comunque essere fonte di un danno risarcibile ovvero costituire il fondamento dell’exceptio prevista dall’art. 1460 cod. civ., per il solo fatto che si è consegnato un bene che presenta problemi di commerciabilità, essendo irrilevante la circostanza che l’immobile sia stato costruito in conformità delle norme igienico-sanitarie, della disciplina urbanistica e delle prescrizioni della concessione ad edificare, ovvero che sia stato concretamente abitato”.
Il mancato rilascio del certificato di agibilità, pertanto, integra un inadempimento del venditore per consegna di aliud pro alio, adducibile da parte del compratore in via di eccezione, ai sensi dell’art. 1460 cod. civ.
Il risarcimento del danno
L’inadempimento del venditore legittima la richiesta di risarcimento danni per la ridotta commerciabilità del bene. A meno che l’acquirente non abbia espressamente rinunciato al requisito dell’agibilità o esonerato, comunque, il venditore dall’obbligo di ottenere la relativa licenza.
L’obbligo assunto dal venditore di far ottenere al compratore il certificato comporta per il venditore l’obbligo di indennizzare il compratore, indennizzo immediatamente esigibile in difetto di fissazione di un termine per il rilascio ai sensi dell’art. 1183, comma 1, cod. civ. (Cass. civ., sent. 12 dicembre 2006, n. 26509).
Nello specifico, il mancato rilascio del certificato di abitabilità è fonte di danno risarcibile per avere l’acquirente ricevuto un immobile con problemi di commerciabilità anche in caso di concreta utilizzazione dell’immobile ad uso abitativo (Cass. civ., sent. 20 aprile 2006, n. 9253).
La mancata certificazione è causa di un deprezzamento del bene commisurabile anche alle spese presuntivamente necessarie per il compimento degli adempimenti sufficienti ad ottenere la licenza di abitabilità (Cass. civ., sent. 15 maggio 2003, n. 7529).
Gli acquirenti pertanto hanno diritto al risarcimento dei danni subiti per il mancato rilascio dei certificati, che deve comprendere il pregiudizio connesso alla difficile e quasi impossibile commercializzazione degli immobili, la svalutazione commerciale ed il deprezzamento degli immobili e le spese necessarie per richiedere ed ottenere i certificati.
Esonero di responsabilità del venditore
Le parti possono prevedere clausole di esonero, con cui l’acquirente accetta di acquistare l’immobile senza certificato e solleva il venditore da ogni responsabilità. Tuttavia, è fondamentale che tale clausola sia chiara e concordata. In questi casi, il notaio svolge un ruolo chiave nell’informare le parti e predisporre le clausole adeguate.
Fonte: R. Mari, La legge per tutti – informazione e consulenza legale