Ecco perché non si applica l’imposta di registro
(Fonte: Stefania Giudice, Idealista.it)
Sulla clausola penale nel contratto di locazione con cedolare secca deve essere applicata l’imposta di registro? Una domanda che desta interesse e sulla quale ci si è spesso soffermati. Adesso, a tornare sul tema, è l’Agenzia delle Entrate che con la Risposta n. 146 del 29 maggio 2025 ha spiegato quali sono le regole da seguire e come ci si deve comportare.
Secondo quanto sottolineato dall’Agenzia delle Entrate, il proprietario di un immobile che viene affittato con il regime della cedolare secca non deve applicare l’imposta di registro alla clausola penale inserita nel contratto di locazione per tutelarsi da eventuali inadempimenti. Questo perché la clausola penale rappresenta una clausola accessoria e non autonoma che beneficia della stessa disciplina fiscale applicata al contratto di affitto.
Nello specifico, con la Risposta n. 146, l’Agenzia delle Entrate ha innanzitutto ricordato che la clausola penale è disciplinata dagli articoli 1382 e seguenti del codice civile. Analizzando poi il caso specifico, ha evidenziato che, come precisato con la circolare 1° giugno 2011, n. 26/E, l’opzione da parte del locatore dell’immobile per il regime della cedolare secca esclude l’applicazione per il periodo di durata dell’opzione:
dell’imposta sul reddito delle persone fisiche (Irpef), secondo le aliquote progressive per scaglioni di reddito, e delle relative addizionali sul reddito fondiario prodotto dall’immobile locato;
dell’imposta di registro dovuta sul contratto di locazione, generalmente prevista nella misura del 2 per cento del canone pattuito;
dell’imposta di bollo sul contratto di locazione dovuta nella misura di euro 16 per ogni foglio.
Sottolineando: “La cedolare secca consiste, dunque, come precisato con la predetta circolare, in un sistema di tassazione alternativo a quello ordinario che sostituisce le imposte di registro e di bollo, ove dovute, anche sulle risoluzioni e sulle proroghe del contratto di locazione. In linea generale, dunque, l’opzione per la cedolare secca consente al locatore di applicare un regime di tassazione agevolato e semplificato; l’opzione da parte del locatore per l’accesso a detto regime esplica, tuttavia, effetti anche nei confronti del conduttore che non è più tenuto, per il periodo di durata dell’opzione, al versamento dell’imposta di registro sul contratto di locazione concluso. Nell’ambito del contratto di locazione non soggetto ad imposta di registro, come detto, occorre valutare, ai fini dell’applicazione della stessa imposta, anche la disposizione relativa alla clausola penale inserita nel contratto stesso”.
L’Agenzia delle Entrate ha quindi ricordato quanto affermato dalla giurisprudenza di legittimità con molteplici sentenze e ha concluso che, “in forza dell’opzione per il regime della cedolare secca, determinandosi un sistema di tassazione alternativo e agevolativo rispetto a quello ordinario, per il contratto di locazione l’imposta di registro ordinaria non risulta dovuta”.
Sottolineando dunque che, optando per il regime della cedolare secca, “anche la disposizione relativa alla clausola penale contenuta nello stesso contratto, caratterizzata, come risulta dai pronunciamenti esaminati della giurisprudenza di legittimità, da una funzione puramente accessoria e non autonoma rispetto al contratto di locazione cui accede e che non può sussistere indipendentemente dall’obbligazione principale, non assume rilievo ai fini della tassazione di registro”.